綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良:到海外建房子賣(mài)給中國(guó)人

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良。圖/CFP

張玉良,20年前還是上海市農(nóng)委住宅辦主任，他的工作就是幫農(nóng)委的各個(gè)系統(tǒng)機(jī)關(guān)建房、分房。

由于體制原因，張玉良的很多想法無(wú)法在原來(lái)單位實(shí)現(xiàn)。1992年,張玉良拿著上海市政府劃撥的2000萬(wàn)元人民幣下海，帶領(lǐng)著十幾個(gè)年輕人，成立了綠地開(kāi)發(fā)總公司，即為現(xiàn)在綠地集團(tuán)的前身。

1997年，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，綠地開(kāi)始改制為集團(tuán)。經(jīng)過(guò)股權(quán)更迭，目前，農(nóng)委等下屬企業(yè)持股51%，職工持股46%，其余3%為社會(huì)股東持有。這種國(guó)有資本控股，職工參股的股權(quán)結(jié)構(gòu)，讓綠地?fù)碛辛藝?guó)企的背景，但又不失現(xiàn)代企業(yè)的靈活。有人也因此把張玉良與清朝的胡雪巖對(duì)比，稱(chēng)他為當(dāng)代的“紅頂商人”。

在7月9日美國(guó)《財(cái)富》雜志最新發(fā)布的2012世界500強(qiáng)榜單中，國(guó)內(nèi)企業(yè)綠地集團(tuán)首次入圍，這也是中國(guó)首家以房地產(chǎn)為主業(yè)的入選企業(yè)。20年前，綠地集團(tuán)掌門(mén)人張玉良拿著2000萬(wàn)啟動(dòng)資金下海創(chuàng)業(yè)，而現(xiàn)在，綠地已擁有營(yíng)業(yè)額近2000億，房地產(chǎn)為主業(yè)，能源為第二產(chǎn)業(yè)，兩條腿走路。綠地半官半商的混合體制令其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中迅速發(fā)展。張玉良信奉“做政府想做，做市場(chǎng)所需”的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，也被稱(chēng)為“紅頂商人”。

7月17日,綠地集團(tuán)20周年發(fā)布會(huì)在上海舉行。會(huì)上，張玉良表示，未來(lái)將繼續(xù)加緊海外投資布局，通過(guò)國(guó)內(nèi)、國(guó)際資源的整合，將中國(guó)境外的消費(fèi)市場(chǎng)也做起來(lái)。

國(guó)營(yíng)民營(yíng)一體的混合機(jī)制

20年前，張玉良還是上海市農(nóng)委住宅辦主任，他的工作就是幫農(nóng)委的各個(gè)系統(tǒng)機(jī)關(guān)建房、分房。當(dāng)時(shí)還沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)化，機(jī)關(guān)職工住房問(wèn)題，主要還是通過(guò)單位分房來(lái)獲得。而張玉良當(dāng)時(shí)的工作就是用單位劃撥建房的有限資金，建更多的房子。

由于體制原因，張玉良的很多想法無(wú)法在原來(lái)單位實(shí)現(xiàn)。1992年，張玉良拿著上海市政府劃撥的2000萬(wàn)元人民幣下海，帶領(lǐng)著十幾個(gè)年輕人，成立了綠地開(kāi)發(fā)總公司，即為現(xiàn)在綠地集團(tuán)的前身。

綠地最初以綠化城市為己任，抓住上海大市政工程建設(shè)帶來(lái)的動(dòng)遷房建設(shè)機(jī)遇，介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，又將房地產(chǎn)積累資金投入公共綠化，這也為綠地積累了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

1997年，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，綠地開(kāi)始改制為集團(tuán)。經(jīng)過(guò)股權(quán)更迭，目前，農(nóng)委等下屬企業(yè)持股51%，職工持股46%，其余3%為社會(huì)股東持有。這種國(guó)有資本控股，職工參股的股權(quán)結(jié)構(gòu)，讓綠地?fù)碛辛藝?guó)企的背景，但又不失現(xiàn)代企業(yè)的靈活。有人也因此把張玉良與清朝的胡雪巖對(duì)比，稱(chēng)他為當(dāng)代的“紅頂商人”。

一晃20年，昔日的綠地開(kāi)發(fā)總公司，變身為綠地集團(tuán)，橫跨房地產(chǎn)、能源、金融、建筑等多領(lǐng)域的世界500強(qiáng)企業(yè)。員工發(fā)展到過(guò)萬(wàn)名，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)ツ赀_(dá)到1800億元人民幣。

超高層撐起商業(yè)地產(chǎn)王國(guó)

作為綠地集團(tuán)第一支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入全國(guó)60多個(gè)城市，在住宅、寫(xiě)字樓以及城市綜合體領(lǐng)域都有不俗的成績(jī)，截至去年，綠地集團(tuán)房產(chǎn)銷(xiāo)售金額已達(dá)776億元，總銷(xiāo)售面積為808萬(wàn)平方米，全國(guó)排名第三位。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，綠地集團(tuán)近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的比重逐步增加，并擅長(zhǎng)建設(shè)超高層建筑，去年綠地地產(chǎn)業(yè)務(wù)中商業(yè)地產(chǎn)比重達(dá)到30%，今年為40%-45%，而到了明年則要達(dá)到60%，超過(guò)住宅。

綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展如此迅速，與綠地超高層建筑這一核心競(jìng)爭(zhēng)力分不開(kāi)。2003年，一個(gè)機(jī)緣巧合的機(jī)會(huì)，讓綠地集團(tuán)接觸到南京紫峰大廈項(xiàng)目，該項(xiàng)目地處鼓樓繁華之地，但政府要求該項(xiàng)目高度不低于150米，資金和技術(shù)難題使不少企業(yè)望而卻步。但綠地集團(tuán)成功地解決了資金問(wèn)題，并將設(shè)計(jì)高度提高到450米，成為江蘇第一高樓。

目前全國(guó)已有15幢“綠地中心”摩天大樓，其中3幢位列世界前十。

兩條腿走路

綠地能先于地產(chǎn)大佬萬(wàn)科進(jìn)入世界500強(qiáng)，這與綠地的多元化戰(zhàn)略息息相關(guān)。

從2007年起，綠地集團(tuán)確立能源為第二支柱產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展能源、金融、建設(shè)等其他產(chǎn)業(yè)，目前，房地產(chǎn)和能源產(chǎn)業(yè)在集團(tuán)收入中各占40%，其他產(chǎn)業(yè)占20%。

張玉良認(rèn)為，適度發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，不是丟掉主業(yè)，而是為了做強(qiáng)主業(yè)。因?yàn)槊總€(gè)產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)性很大，尤其是超千億以上的大企業(yè)，主業(yè)單一很難可持續(xù)發(fā)展，所以需要發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)抗擊風(fēng)險(xiǎn)。

選擇能源作為第二產(chǎn)業(yè)，張玉良解析稱(chēng)，第一，上海是我國(guó)能源長(zhǎng)三角消費(fèi)的重點(diǎn)區(qū)，在此有市場(chǎng)號(hào)召力，東西賣(mài)得出去。第二，從1996年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院推行煤礦改革，綠地抓住機(jī)會(huì)；第三，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，中國(guó)仍然是一個(gè)能源消耗大國(guó)。

實(shí)際上，能源產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流充沛，增長(zhǎng)快，且較地產(chǎn)更易獲得融資，可以補(bǔ)充地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資金不足，未來(lái)綠地還會(huì)將金融培養(yǎng)成第三大支柱產(chǎn)業(yè)，三個(gè)產(chǎn)業(yè)彼此相關(guān)聯(lián)，大大增強(qiáng)綠地的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

張玉良為綠地設(shè)立的目標(biāo)是到2015年，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)5000億，躋身世界企業(yè)200強(qiáng)，他為此算了一筆賬，其中房地產(chǎn)要貢獻(xiàn)1800億-2000億元，能源做到2000億元，金融產(chǎn)業(yè)做到1000億元，300億-500億元為其他相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。

加緊國(guó)際化戰(zhàn)略

奮斗不止，雄心不減，從全國(guó)化擴(kuò)張到多元化經(jīng)營(yíng)，這一次，張玉良將目光瞄向了海外市場(chǎng)，加緊海外投資布局。

繼去年成功進(jìn)入韓國(guó)濟(jì)州島后，今年8月，綠地集團(tuán)海外投資第二單將落子澳大利亞悉尼，總投資約80億元建集住宅、配套商業(yè)及酒店于一體的大型示范性生活區(qū)。該項(xiàng)目建成后，主要面向華人及留學(xué)生市場(chǎng)。

據(jù)了解，今年綠地在韓國(guó)濟(jì)州島投資9億元的健康醫(yī)療城就要開(kāi)工建設(shè)，“韓國(guó)投資300萬(wàn)就可以移民，濟(jì)州島的住宅大概有2000多套，70%將賣(mài)給中國(guó)人。”對(duì)于項(xiàng)目的發(fā)展，張玉良已經(jīng)有了很成熟的思考。

今年，綠地還要進(jìn)入德國(guó)和西班牙兩個(gè)國(guó)家，具體投資城市為法蘭克福、馬德里，產(chǎn)品主要集中在住宅、辦公、商業(yè)、酒店等。綠地海外投資明顯在加速。

張玉良發(fā)展海外市場(chǎng)的思路是：大量留學(xué)生在海外需要買(mǎi)房，而大量中國(guó)游客境外游需要住酒店，依托中國(guó)的資源，發(fā)展海外市場(chǎng)，這樣更有優(yōu)勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)更小。張玉良將“做市場(chǎng)所需”的經(jīng)營(yíng)智慧帶到了廣闊的海外市場(chǎng)中。

“綠地希望通過(guò)國(guó)內(nèi)、國(guó)際資源的整合，將中國(guó)境外的消費(fèi)市場(chǎng)也做起來(lái)?！睆堄窳颊f(shuō)。

■ 對(duì)話(huà)張玉良

五年內(nèi)爭(zhēng)取將綠地帶入世界200強(qiáng)

關(guān)于企業(yè)

新京報(bào)：綠地集團(tuán)的未來(lái)發(fā)展是如何規(guī)劃的？

張玉良：目前綠地集團(tuán)已躋身世界500強(qiáng)，總資產(chǎn)達(dá)到了1800億元。在未來(lái)五年之內(nèi)，爭(zhēng)取將綠地集團(tuán)帶入世界200強(qiáng)。

對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)布局，由于限購(gòu)的影響，住宅需求減少，北上廣等一線(xiàn)城市商業(yè)需求量很大，綠地集團(tuán)未來(lái)將減少這些區(qū)域的居住產(chǎn)品，而增加商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模。同樣，在全國(guó)省會(huì)城市，綠地也將大規(guī)模發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。而三四線(xiàn)城市則處于房地產(chǎn)發(fā)展初期，住宅產(chǎn)品短缺，將大力發(fā)展住宅。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)

新京報(bào)：綠地集團(tuán)擅長(zhǎng)建設(shè)超高層建筑，目前發(fā)展規(guī)模是怎樣的？

張玉良：實(shí)際上，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展獨(dú)具一格。目前全國(guó)300米以上的地標(biāo)性建筑50%是由綠地集團(tuán)投資，而世界十大高樓中，綠地集團(tuán)旗下就有3個(gè)，超高層建筑已成為綠地集團(tuán)的專(zhuān)利。今年綠地集團(tuán)將有2棟300米以上的“綠地中心”竣工，未來(lái)每年還都將有2-3棟“綠地中心”竣工。但超高層建筑并不是越高越好，300米左右比較合適。

新京報(bào)：目前房企紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至三四線(xiàn)城市也圈地建商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)過(guò)量？

張玉良：未來(lái)幾年，商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)有更好的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)是城市化發(fā)展的需要，因國(guó)家政策導(dǎo)向的需要，商業(yè)地產(chǎn)也是未來(lái)幾年房地產(chǎn)發(fā)展的主要特點(diǎn)。

未來(lái)的時(shí)代從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，是供大于求，這樣才會(huì)社會(huì)進(jìn)步。商業(yè)地產(chǎn)有一點(diǎn)供大于求我認(rèn)為是合理的、合適的，這可以淘汰落后。

關(guān)于樓市調(diào)控

新京報(bào)：目前樓市成交量相比一季度出現(xiàn)反彈，這一趨勢(shì)能否持續(xù)？

張玉良：反彈原因首先是基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用，房地產(chǎn)的剛性需求仍然在。第二是政策已經(jīng)見(jiàn)底，同時(shí)以前我們做過(guò)頭的政策做了一些微調(diào)，這些微調(diào)對(duì)于剛性需求、商務(wù)地產(chǎn)都具有較好成長(zhǎng)空間，所以市場(chǎng)比一季度好。但與去年比，則是有限的回調(diào)。第三，是開(kāi)發(fā)商積極促銷(xiāo)，以?xún)r(jià)換量的結(jié)果。但這與調(diào)控前不是一個(gè)等量級(jí)的復(fù)蘇，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也不一樣，不僅僅是住宅，還有商務(wù)地產(chǎn)增量在增長(zhǎng)。

目前的市場(chǎng)反彈力度有限，但樓市回暖會(huì)在調(diào)控的框架里，不會(huì)太好，也不會(huì)太壞。

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